Ипотека: өкмөт үчүн "жан куткаруучу"?

2024 Автор: Seth Attwood | [email protected]. Акыркы өзгөртүү: 2023-12-16 16:10

Орус капитализминин дүйнөсүндө ипотекалык кредит берүү элди тоноонун куралы болуп саналат. Ипотекалык кредиттин пайыздык көрсөткүчтөрүн белгилеген президенттин жарлыктарынын бири да аткарылган жок.

Ипотека: кыска тарыхый экскурсия

Ипотекалык кредиттөө көптөн бери болуп келген. Ипотека кыймылсыз мүлк менен күрөөгө коюлган кредитти билдирет. Байыркы Вавилондо, Байыркы Египетте жана Байыркы Римде кредит берүү дээрлик жалаң жердин коопсуздугу менен ишке ашырылган. "Ипотека" термини (байыркы грек тилинен ὑποθήκη) биринчи жолу 6-кылымдын башында Грецияда пайда болгон. BC д. Байыркы гректер карызкордун жери менен кредитордун алдындагы жоопкерчилигинин формасын ушинтип белгилешкен. Карыз алуучунун жер тилкесинин чек арасына бул жер карыз берет деген жазуусу бар мамыча орнотулган. Мындай мамы "ипотека" ("пайдубал", "күрөө", "эскертүү" деп которулган) деп аталды.

Бүгүнкү күндө ипотека көпчүлүк учурда дал ушул турак-жайдын күрөөсү менен адамдардын турак жайды (үйлөрдү, батирлерди) сатып алуусу үчүн насыя болуп саналат. Насыялардын бул түрү үй ипотекасы (HMLs) деп аталат. Мындай кредиттөө, банк тарыхындагы эксперттердин айтымында, 19-кылымдын акыркы он жылдыктарында Англияда ойлоп табылган. Лондон Ситинин акча-кредиторлору ошол мезгилде эле жеке бизнеске багытталган кредиттик операцияларын көбөйтүүдө кыйынчылыктарга туш болушкан. Калктан эффективдүү суроо-талаптын жоктугунан жана ишенимдүү күрөөнүн жоктугунан жеке адамдарга насыя берүү чектелди.

Ал эми 19-кылымда Англиядагы турак-жай проблемасына келсек, ал негизинен эки жол менен чечилген: бай жарандар өздөрүнүн менчигине айланган өз акчаларына кыймылсыз мүлктөрдү куруп же сатып алышкан; аз камсыз болгон адамдар (жана алардын көбү, өзгөчө шаарларда болгон) бай үй ээлеринен турак жайды ижарага алышкан, алар менчик ээлери эмес, колдонуучулар болгон. Баш калкалоочу жайларда жашаган эң жакыр англистер да болгон (бул түстүү сүрөттөлгөн C. Диккенс).

Банктар орточо коопсуздугу бар жарандарга (башкача айтканда, жумушу бар) дал ушул чатырдын күрөөсү менен өз чатырын сатып алуу үчүн насыя бере башташты. Кыймылсыз мүлктүн толук кандуу ээси болуп, өздөрүн менчик ээси катары сезиши үчүн акча тапкандар адамдарды азгыра башташты. Мына ушинтип банктык операциялардын жаңы түрү – ХМЛ чыгаруу жаралган. Лондон шаарынын жээктери ырахаттанып колдорун ушалап жатышты. Бара-бара кредиттөөнүн бул түрү Батыштын башка өлкөлөрүндө популярдуу болуп калды.

Сиздин башыңыздын үстүнкү чатыры же байытуу объектиби?

Бирок бүгүнкү Россияга кайрылалы. Өкмөттүн ар кандай документтеринде, ар кандай деңгээлдеги чиновниктердин сүйлөгөн сөздөрүндө жана билдирүүлөрүндө турак жай ипотекасы темасы маанилүү орунду ээлейт. Анын үстүнө, ал ар дайым коомдук катары көрсөтүлөт. Ипотека - бул турак-жай маселесин биротоло жана кайтарылгыс чечүүгө арналган "сыйкырдуу таякча". Михаил Булгаков, орус кишини кыйнап, бузду. Азырынча, тилекке каршы, ал сакталып, көптөгөн замандаштарыбызды кыйнап келет. 2011-жылы турак жай шарттарын жакшыртууга муктаж катары катталган үй-бүлөлөрдүн саны үй-бүлөлөрдүн жалпы санына карата (жалгыз адамдарды кошкондо) 5,1%ды түздү. Ал эми 2017-жылы бул көрсөткүч бир аз төмөндөгөн, бирок анча деле олуттуу эмес - 4,4% га чейин.

Абсолюттук мааниде каттоодо турган муктаж адамдардын саны 2,8 миллиондон 2,5 миллион үй-бүлөгө кыскарган. Бул тизмеге кирүү үчүн шарттар абдан катаал болгонуна карабастан. Мындан тышкары, биз үй-жайсыздардын бүтүндөй армиясы бар экенин эстен чыгарбашыбыз керек, алардын саны ар кандай эсептөөлөр боюнча 1,5 миллиондон 3 миллионго чейин жетет. Алардын көбү катталган тизмеге кирүүгө да аракет кылышпайт. Жалпысынан алганда, турак-жай (же тагыраак айтканда, анын жоктугу) Россияда абдан курч социалдык көйгөй болуп саналат. Бул орус жаңы байлыктарынын сарайларынын фонунда өзгөчө курч жана оор болуп калат. Бирок менин оюмча, бийлик ипотека маселесине башка себеп менен башын айлантып, социалдык жагы жабышчаак эле болуп калды окшойт. Биздин елкеде капитализм 90-жылдардын башынан бери орноду. Ал эми ошондой болсо, анда өкмөт баарыдан мурда капитализмдин персонификациясы жана анын өзөгү болгондордун – банкирлердин таламдарына кызмат кылууга тийиш. Капитализм - бул тилде эвфемизмдер - жалган жана куу сөздөр менен капталган коом. Россия Федерациясынын Конституциясы мындай эвфемизмдерге толгон. Тактап айтканда, анда Россия Федерациясы социалдык мамлекет экени айтылат. Жок, бул чындыгында буржуазиялык. А эгер ошондой болсо, анда ал буржуазиянын жана биринчи кезекте сүткорлуктун кызыкчылыгын билдирүүгө тийиш (бул жерде биз дагы бир эвфемизмге токтолуп жатабыз: сүткорлор «банкирлер» деп аталып калган). Демек, ипотека банкир-сүткорлорго керек.

Ипотека жөнүндө элдик даанышмандык

Эл даанышмандыгы анекдоттун, «кара юмордун» жардамы менен ипотеканын маңызын так айта алган. Совет доорунда “Армян радиосуна суроо” сериясындагы тамашалар популярдуу болгон. Биздин темага байланыштуу бул сериянын уландысы:

«Армян радиосуна суроо: ипотекалык насыя деген эмне? Жооп: Бул сабырсыздан титиреп турган жардам колу».

Эгерде ипотеканын бардык сыпаттамаларын эвфемизмдерден тазалай турган болсок, анда бул көрүнүштүн маңызын түшүндүргөн бир нече гана сөздөр бар. Алардын бири - "каракчылык". Ипотеканын жырткычтык мүнөзүн ачып берген элдик чыгармачылыктын айрым үлгүлөрү:

Ипотека: өкмөт үчүн "жан куткаруучу"?

Бирок кайра олуттуу толкун. Орус бийликтеринин өлкөдө ипотеканы бардык жолдор менен киргизүүгө дагы бир себеби бар. Ипотекалык насыялоонун масштабы өскөн сайын ал экономиканын кыймылдаткычтарынын бирине айланат. Анткени, экономикалык өсүш темпи менен өкмөт жөн эле тигиштерге толду. 2015-жылы ИДП 2,5%га төмөндөгөн. Кийинки 2016-жылы ИДП дагы 0,2% га төмөндөдү. 2017-жылы 1,5% өсүш байкалды (бул дагы эле дүйнөлүк орточо көрсөткүчтөн кыйла төмөн). Акыр-аягы, 2018-жылы 1,5% дан 1,9% га чейин бир жерде өсүш күтүлүүдө. Жана бул жерде сюрприз! Росстат ушул жылдын башында ИДПнын өсүшү 2,3% түзгөнүн билдирди.

Көрсө, мындай күтүүсүз ийгиликке (дүйнөлүк орточо көрсөткүчтүн фонунда дагы эле жупуну) орус экономикасынын курулуш секторунун аркасында жетишилген. Ал жерде активдүүлүк байкалган, ал ипотекалык кредиттөөнүн өсүшү менен шартталган (өткөн жылы жаңы ЖМБнын көлөмү 1 триллион рублдан ашты, берилген кредиттердин саны 1,47 миллионду түздү; бул бүткүл дүйнөлүк рекорддук көрсөткүчтөр. Россия Федерациясынын болушу). Откон жылы биринчи жолу финансылоонун башка методдорунун жардамы менен эмес, турак-жай курулушу ГМЛнын жардамы менен курулган.

Муну эске алуу менен ипотекалык насыялоо темасы өкмөт үчүн дагы актуалдуу болуп калат деп божомолдоого болот. Анткени, жок дегенде адептүүлүк үчүн ал экономикалык өсүш темпи дүйнөлүк орточо көрсөткүчтөн төмөн эмес болушу керек. Ага чейин бийликте бир эле экономикалык куткаруучу болгон – мунай менен газды экспорттоо. Эми анын ою боюнча, ипотека түрүндөгү сыйкырдуу таякча да бар окшойт.

Бирок MHL боюнча пайыздык чендер кооптуу жогорку деңгээлде болгондуктан, бул куткаруучу өтө чектелген өмүргө ээ болорун түшүнүү кыйын эмес. Акыркы жылдары алар жылына 10 пайыздан 15 пайызга чейинки диапазондо өзгөрүп турат (банкка жараша, ошондой эле ипотеканын түрүнө: экинчилик рынокто турак жай сатып алуу үчүн; жаңы турак жай долбоору үчүн ж.б.у.с.).). Албетте, тарифтерди төмөндөтүү керек. Болбосо, баары “ипотекалык көбүктүн” тез инфляциясы жана анын кыйрашы менен аяктайт. “Бир кадам алдыга, эки кадам артка” деген эмне болот. Кадимки ипотекалык кризистер өлкөдөгү коомдук-саясий кырдаалды (ар бир кризис – миңдеген, ал тургай миллиондогон адамдардын тагдыры талкаланып) кызыта турганын айтпай эле коелу.

Ипотекалык пайыздык чен жөнүндө

Россияда ипотекалык чендер ар дайым уятсыз жогорку деңгээлде болгон. Калыстык үчүн моюнга алабыз: бийлик буга чейин пайыздык чендерди төмөндөтүү зарылдыгын айтып келген, бирок кандайдыр бир жол менен, формалдуу түрдө коомчулукка өздөрүнүн “социалдык түйшүгүн” көрсөтүп жатышат. Ал эми банкирлер бул мантраларга жөн эле реакция кылышкан жок. Ипотекалык кредиттердин пайыздык чендери өйдө-ылдый өзгөрүп турган болсо, анда ал бийликтегилердин ыйлоосуна караганда олуттуураак факторлордун таасиринде болгон.

Мисалга, президенттин 2012-жылдын май айындагы жарлыктарынын бирин алалы – «Россия Федерациясынын жарандарын арзан жана жайлуу турак жай менен камсыз кылуу жана турак жай-коммуналдык кызматтардын сапатын жогорулатуу боюнча чаралар жөнүндө» (2012-жылдын 7-майындагы № 600). Бул жарлыктын биринчи абзацында төмөнкүдөй милдет коюлган: [2018-жылга чейин]: “Ипотекалык кредит боюнча орточо пайыздык чендин (рубль менен) керектөө бааларынын индексине карата ашуусун 2,2 пайыздык пункттан ашпаган деңгээлге чейин төмөндөтүү."

2019-жыл азыртан эле календарда. No 600 токтомдун бул пунктунун аткарылышын баалоого аракет кылалы. 2018-жылы MHL боюнча пайыздык чен 10,5 жана 14,0% ды түзгөн. Росстат былтыр керектөө бааларынын индекси 4,3% түзгөнүн билдирди. Ошондуктан, өткөн жылы ипотекалык кредиттер боюнча максималдуу чен, 2012-жылдын токтомуна ылайык, болушу керек эле: 4, 3 + 2, 2 = 6,5%. Бирок чындыгында ал эки эсе жогору болгон.

1-пункт боюнча № 600 Декрет толугу менен ишке ашпай калды. Бирок эмнегедир «жогоруда» эч ким «дебрифинг» өткөргөн жок, кемчиликтердин себептерин, күнөөлүүлөрдү тактаган жок. Же, балким, алар ийгиликсиздиктин күнөөкөрлөрү эместир? Балким, No600-декрет аны аткаруу үчүн эмес, “социалдык кам көрүү” үчүн гана жазылгандыр? Ал эми биз, наивалар, жарлыктардын аткарылышын күтүп жатабыз.

Ипотекалык пайыздык ченди ким көзөмөлдөйт?

2012-жылдан биздин заманга жакындайлы. Мисалы, өткөн жылдын октябрынын башында федералдык каналдар аркылуу Россия Федерациясынын Президентинин жолугушуусу көрсөтүлгөн. Владимир Путин жана Сбербанктын башчысы Герман Греф … Ипотекалык насыялоо маселеси козголуп, банкир президентке ипотеканын ставкасын төмөндөтүүгө убада берди. Бирок түзмө-түз ошол эле айда, Сбербанк ипотекалык чендерди жогорулатат. Түшүндүрмө: турак жай рыногунда баалар төмөндөп жатат, иштеп чыгуучулар чарчы метрди сатуу үчүн күрөшүп жатышат, банктык тобокелдиктер өсүп жатат жана каржы илиминин канондоруна ылайык, алар пайыздык чендердин жогорулашы менен компенсацияланууда.

Мына ушул жылдын окуясы. 14-мартта Россиянын өнөр жайчылар жана ишкерлер союзунун (РСПП) конгрессинде Владимир Путин ипотеканын ставкасын төмөндөтүүнү буйруган. Тактап айтканда, 2024-жылга чейин 8 пайызга чейин. Бирок 2012-жылдын майындагы жарлыкта “кечээ” бүтүшү керек болгон ушуга окшош милдет коюлган эмес беле? Ипотека ставкасы үчүн Россиянын өнөр жайчылар жана ишкерлер союзу жооп береби? Бул ишкерлер биримдигинин тарифти көзөмөлдөө үчүн реалдуу рычагдары барбы?

Кандай гана банкир болбосун, ал үчүн май да, башка дагы Президенттин жарлыгы дегеле жарлык эмес экенин айтат. Андан да оозеки кайрылуулар мындай кызмат кыла албайт. Ар кандай кредит боюнча, анын ичинде ипотека боюнча пайыздык ченди аныктаган негизги императив Россия Федерациясынын Борбордук банкынын негизги чен болуп саналат. 2012-жылы май айында президенттин жарлыктарына кол коюлган учурда ал 8,0% түзгөн. Бүгүнкү күндө 7,75%ды түзөт. Эгерде өкмөт чындап эле ипотекалык насыялоо шарттарын жакшыртууну кааласа, анда ал Россия банкына негизги ставканы жарандарга ипотекалык кредиттер жеткиликтүү жана бул жарандар үчүн да, өлкөнүн бүтүндөй экономикасы үчүн да коопсуз боло турган деңгээлге чейин төмөндөтүүнү тапшырышы керек болчу. мамлекет. Бирок президент мындай жарлыкты жаза албайт, анткени Россия банкы Россия Федерациясынын Конституциясын бузуу менен мамлекеттен “көз карандысыздыгын” жарыялады. Ал эми буга Россия Федерациясынын Президенти да кошулат окшойт. Ошондуктан “бабанын айылы үчүн” деген жарлыктар жазылат.

Өкмөт өлкөдөгү ипотекалык процессти башкарбай жатканын түшүнөт. Азыркы кырдаалда аны Россиянын Банкы гана башкара алат. Ырас, Борбордук банк жөнүндө мыйзам да, Россия Банкынын ченемдик укуктук актылары да Россия Банкы ипотека менен (жана андан да көп, өлкөдөгү турак-жай маселесин чечүү) иш алып барышы керектиги жөнүндө эч нерсе айткан эмес. Россия Банкынын алдында олуттуураак милдеттер турат - инфляцияны таргетациялоо (Борбордук банк бул милдетти өзү үчүн Россия Федерациясынын Конституциясынын 75-беренесин бузуу менен ойлоп тапкан). Ал үчүн зарыл болсо, Банк өлкөдөгү ипотекалык кризисти козгоп, жүз миңдеген адамдарды үй-жайсыз адамдарга айлантып, негизги ченди оңой эле көтөрө алат.

Карышкырлар чөпкө жем болбойт

курулуш жана турак-жай-коммуналдык чарба министри Владимир Якушев жакында эле ипотека рыногун сактап калуу жана кризистин алдын алуу үчүн насыянын чендери 5% жакын болушу керек деп жарыялады. Ооба, муну менен талашуу кыйын. Бирок министрдин билдирүүсүн “жакшы тилек” катары баалаш керек. Министр тарабынан айтылган дагы бир сунуш, ставканы төмөндөтүү ипотекалык насыяларды… банктардын өздөрүнүн кирешесинен субсидиялоо жолу менен берилиши керек. Муну утопиялык аң-сезим деп да айтуу кыйын. Бул ипотека дүйнөсү кандайча толук түшүнбөстүк. Карышкырларга кой жебегиле, чөп жегиле деген сыяктуу. Эске сала кетейин, былтыр орус банктарынын кирешеси 1,3 триллион рублди түзгөн. - акыркы жети жылдагы рекорддук көрсөткүч. Анын ичинен 800 миллиард рубль. сактык кассасынын эсеби. Үстүбүздөгү жылдын алгачкы эки айында банктардын кирешеси 445 миллиард рублди түздү.

Ал эми мындай каржылык натыйжага негизинен ипотекалык кредиттердин бумдун эсебинен жетишилгени эч кимге жашыруун эмес (Баса, бардык ипотекалык кредиттердин жарымынан көбү жакында Сбербанк тарабынан берилген). Министр банктар үчүн максат акча, ал эми турак жай куруу каражаттан башка эч нерсе эмес экенин эч кандай түшүнө албайт. Банкирлер бул жылы ипотекалык бумдун уланышын абдан көп эсептеп жатышат жана анын аркасында 1,8-1,9 триллион рублга киреше алууну кыялданышат. Эгерде божомол ырасталса, анда бул банктардын рекорддук финансылык натыйжасы болуп калат, элди рекорддук талап-тоноо менен жетишилген.